住宅楼内开办“私房菜馆”违法

类别:网络访谈    发布时间:2019-04-20 02:19    浏览:

  开在住宅小区居民楼内的私房菜馆,虽然有的没有店名招牌,却用“家的味道和环境”,以口耳相传的方式吸引了不少消费者。与大饱口福的食客形成鲜明对比的是,邻居常年要饱受油烟噪音困扰。除此之外,还存在着卫生和消防等方面的隐患。那么,这些开在居民楼里的私房菜馆是否侵犯了邻居的利益呢

  法律界人士指出:《物权法》第七十条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十七条规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意

  2010年6月,淮坊市商业中心的清馨小区5号楼3单元开办了一家“于记私房菜”餐厅。随着餐馆生意的火爆,楼里居民的烦恼也接踵而来。每天熙熙攘攘的吃客出入单元楼,搞得楼内的业主们时刻为家中的安全担心,晚上10时以后餐馆里依旧人声鼎沸,严重影响了居民的休息。油烟机的巨大噪音和呛人的油烟让居民烦恼不已。进进出出的车辆阻碍着居民的出行。同时,餐馆还常常走出一些醉醺醺的客人,客人在小区借酒闹事的情况时有发生,极大地影响了小区的治安。对此,一些业主找到餐馆老板要求解决却无果而终。小区物业也多次找餐馆协商仍无效果

  2011年3月,小区的12位业主代表将餐馆告上法庭,要求判决停止利用住宅开餐馆的商业行为

  法院审理后认为,餐馆的负责人作为小区的业主,将住宅改变为经营性用房时,未经多数有利害关系的业主同意,因此判决餐馆立即停止商业行为,并恢复房屋住宅使用属性及原貌。判决生效后,小区的私房菜餐馆停止营业

  家住城关区雁宁路的蔺先生告诉记者,自从小区3单元101室住户开办私房菜馆以来,单元楼的防盗门就没有关上过,每天一到下班时间,前来用餐的人一拨拨往里拥,私房菜馆的生意很是火爆。蔺先生曾去参观过一次,房内俨然一个小型餐馆,接待前台、卡座、包房一应俱全。据菜馆的老板介绍,该店从不打广告,也不在楼外挂招牌,靠的就是食客间的口碑相传。来吃的客人都要提前几天打电线个包间都定出去了,要是不预订,来了基本上没有位子

  蔺先生和楼上的住户也多次找过小区物业反映,物业公司经过了解后得知,该餐馆房屋是业主出租出去的,租赁合同签订的时间是3年。业主反映的环境污染、噪音、安全问题,物业也找出租房屋的业主协商过,但对方说房屋已经出租出去了无法反悔。作为物管人员,没有执法权,不能去强行阻止,因此只能督促其搞好卫生,随时关闭防盗门。目前,蔺先生和楼上住户准备用法律程序来解决问题

  白女士家住七里河某小区,她向本报反映,“自从楼里的‘私房菜’餐馆开始经营后,我们家就没安宁过。”白女士说,每天中午和晚上,楼上就不断传来切菜声、炒菜声,拉桌椅的声音,有时还有客人大声喧哗的声音,“有时候早上乘电梯,还能看到一些呕吐物,我们猜测可能是楼上醉酒的人吐的,真恶心。”白女士说,他们曾经将这件事反映给小区的物业,物业的工作人员协调后,让楼上家庭餐馆的工作人员将房内的桌椅腿用泡沫或者塑料包一下,降低噪音,“但还是能听到挪动的声音。”而最让白女士担心的,还是安全问题,“不知道他们的消防设施是否完善,万一发生火灾岂不是很危险?”除此之外,餐馆厨房改装了大功率油烟鼓风机,每到用餐时间,油烟就会出现倒灌现象,满楼道都是油烟

  白女士找到楼上餐馆的负责人,对方解释说以后会劝吃饭的人注意,希望白女士能谅解。白女士曾提出要求看看餐馆的营业执照,但遭到拒绝。白女士决定向工商、卫生等部门投诉

  何炜:《物权法》明确规定,不允许住宅改商用,除非征得有利害关系的居民签字同意后才可以在居民楼里开公司、餐馆等。此后,最高法出台的司法解释称,所谓“利益相关者”指的就是楼内邻居。国家工商总局针对“住宅商用”曾下发通知,住宅改变为经营性用房,经营者到工商局注册登记时,必须提交住宅商用所在地的证明,也就是“住宅商用”必须征得居民委员会、业主委员会或有利害关系业主出具的同意证明。上海在这方面就限制得很好,他们出台实施了一个地方性的《住宅物业管理规定》,此规定赋予了业主、物业公司和相关管理部门对擅自“居改非”进行起诉、制止和处理的权利。具体的做法是,业主或使用人有擅自改变物业使用性质等行为,损害其他业主、使用人合法权利的,使用人可依法向法院提起民事诉讼;物业公司发现业主或使用人有擅自“居改非”的行为时,经劝阻无效的,应在24小时内报吿业委会和有关行政管理部门;业主擅自“居改非”由区县房地产管理部门责令限期改正,恢复原状,可处1万元以上5万元以下的罚款

  叶茂:普通住宅从规划、立项,到开发、销售,所有环节都有一个限制条件,就是限于“居住”用途,这就等于排斥了“非居住”功能。对此,规划管理法规和房屋开发、销售管理法规中都是明令禁止的。对开发行为、销售行为适用的法规,对“使用人”也应同样适用,也就是说,“使用人”也不能改变住宅用途

  主持人:从上面的案例中可以看到,物业部门因没有处罚权只能进行调解,无法彻底解决问题。那么潜藏着重大饮食、消防和治安安全隐患的“私房菜”餐馆该由哪些部门负责处理

  叶茂:根据相关规定,餐饮机构想要拿到营业执照,需要先拿到由食品药品监管局审批的餐饮服务许可证。也就是说,如果要办一个合法的家庭菜馆,需要食品监督部门先审查他们的场地、人员、经营条件,合格的核发餐饮服务许可,然后再拿着餐饮服务许可证到工商部门办营业执照。但现在很多开在居民楼的餐馆大都没有办理卫生许可证、工商营业执照、税务登记证,更不用说为消费者提供发票之类的消费凭证,无证经营已经成为这些小店的一个“通病”。无证经营的背后,由于其经营场所很隐蔽,所采用的食材是否符合食品卫生标准、是否存在食品安全隐患,很难被相关部门监管。而对于消费者来说,一旦与商家发生纠纷,将很难进行维权。我结识一位开“私房菜”的老板,他告诉我,不是没有申请办证,而是这种在居民房里经营的行为得不到认可,根本拿不到证。这个老板曾经详细了解过办理“私房菜”营业的正规手续,并多次尝试办理执照,甚至委托中介公司都没能解决。不予办理的理由是,根据我国《物权法》规定,民宅内禁止经商。因此,居民楼里开办的餐馆很难取得营业许可手续。如果无证经营,居民可以投诉,环保、工商、卫监部门都可以进行查处

  何炜:虽然私房菜馆越来越多,丰富了餐饮市场,但是也存在着卫生、治安安全等诸多问题。如果是居民楼内开餐馆,工商部门原则上不批,不过,经过物业公司和居民签字同意,在满足经营场地等前提下可以申请办证。而且餐馆无论开在何处,环保部门都要求餐馆安装油烟净化处理装置,并达到一定标准,但仅这一项居民楼就安装不了,因为住宅楼是为居住设计建造的,其中的各种设备设施都不适合生产经营,比如用水、用电负荷较小,消防设施和消防通道等不适合搞经营

  叶茂:如果业主认为餐馆的经营影响到了自己的生活,可以先与当事业主协商,协商不成,可以再找物业或者居委会出面调解,说服出租住宅业主让餐馆停业。如果协商不成,受影响的业主可以“侵犯相邻权”为由向法院提起诉讼。最高人民法院公布的两部司法解释将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”,明确规定了利害关系人的最小范围,即整栋楼的业主。这将使得住改商难度加大,只要有1名利害关系人向法院主张不同意,就可以“1票否决”



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